Sijoitusasunnon verotus perustuu vuokratulojen käsittelyyn pääomatulona ja erilaisten kulujen vähentämiseen verotuksessa. Vuokratulot verotetaan progressiivisen pääomatuloverokannan mukaan, ja sijoittaja voi vähentää useita asuntoon liittyviä kuluja tuloksesta. Myyntivoitot ovat lähtökohtaisesti veronalaisia, mutta hankintameno-olettamaa voi hyödyntää tietyissä tilanteissa.
Miten vuokratuloja verotetaan suomessa?
Vuokratulot ovat pääomatuloa, jota verotetaan progressiivisen pääomatuloverokannan mukaan. Verokanta on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia ylimenevältä osalta. Vuokratulot ilmoitetaan veroilmoituksen pääomatulojen osiossa kohdassa ”vuokratulot ja käyttökorvaukset”.
Verottaja käsittelee kaikki vuokrauksesta saadut tulot veronalaisina, mukaan lukien vuokrat, käyttökorvaukset ja mahdolliset lisämaksut. Vuokratulojen verotus tapahtuu sen vuoden tuloina, jona ne on saatu tai ollut saatavissa. Esimerkiksi joulukuussa 2023 saatu tammikuun 2024 vuokra kuuluu vuoden 2023 tuloihin.
Veroilmoituksessa vuokratulot merkitään bruttomääräisinä, jonka jälkeen vähennyskelpoiset kulut vähennetään tuloksesta. Tämä antaa verotettavan vuokratulon nettomäärän, josta pääomatulovero lasketaan.
Mitä kuluja voi vähentää sijoitusasunnon verotuksessa?
Sijoitusasunnosta voi vähentää kaikki vuokratulojen hankkimisesta ja säilyttämisestä aiheutuneet kulut. Tärkeimmät vähennykset ovat lainojen korkokulut, remonttikulut, hallintakulut, vakuutusmaksut ja vuosipoistot. Nämä kulut vähennetään vuokratuloista ennen verotuksen laskemista.
Korkokulut ovat yleensä suurin yksittäinen vähennys. Kaikki asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia, samoin kuin mahdollisten remonttilainojen korot. Remonttikuluista pienet korjaukset ovat suoraan vähennettäviä, kun taas suuret perusparannukset aktivoidaan ja poistetaan useamman vuoden aikana.
Muita vähennyskelpoisia kuluja ovat:
- Isännöitsijämaksut ja yhtiövastikkeet
- Kiinteistö- ja kotivakuutusmaksut
- Sähkö-, vesi- ja lämmityskustannukset
- Siivous- ja huoltokustannukset
- Kiinteistövälittäjän palkkiot
- Kirjanpito- ja tilintarkastuskulut
Miten sijoitusasunnon poistot lasketaan ja merkitään?
Rakennuksesta tehdään vuosittain 4 prosentin tasapoisto ja irtaimistosta 25 prosentin menojäännöspoisto. Poistot lasketaan hankintamenosta tai jälleenhankinta-arvosta, ja ne merkitään veroilmoituksen pääomatulojen kohtaan ”poistot”. Poistojen tarkoitus on huomioida kiinteistön arvon aleneminen käyttöönoton myötä.
Rakennuksen hankintameno jaetaan tontin ja rakennuksen osuuteen, sillä vain rakennuksesta voi tehdä poistoja. Yleinen jakosuhde on 20 prosenttia tontille ja 80 prosenttia rakennukselle, mutta tämä voi vaihdella sijainnin mukaan. Esimerkiksi 200 000 euron asunnosta rakennuksen osuus olisi 160 000 euroa, josta 4 prosentin vuosittainen poisto on 6 400 euroa.
Irtaimiston, kuten kodinkoneiden ja kalusteiden, poistot lasketaan menojäännösmenetelmällä. Menojäännöksestä vähennetään vuosittain 25 prosenttia. Jos irtaimiston arvo on 10 000 euroa, ensimmäisen vuoden poisto on 2 500 euroa ja jäljelle jää 7 500 euroa.
Milloin sijoitusasunnon myyntivoitto on veronalaista?
Sijoitusasunnon myyntivoitto on aina veronalaista pääomatuloa, josta maksetaan 30 tai 34 prosentin pääomatulovero. Myyntivoitto lasketaan myyntihinnan ja hankintamenon erotuksena, josta vähennetään myyntikulut. Hankintameno-olettamaa voi käyttää, jos se on edullisempi kuin todellinen hankintameno.
Hankintameno-olettama on 20 prosenttia myyntihinnasta, jos asunto on omistettu yli 10 vuotta. Alle 10 vuotta omistetusta asunnosta olettama on 40 prosenttia myyntihinnasta. Tämä voi olla hyödyllistä, jos todelliset hankinta- ja perusparannuskulut ovat pienet suhteessa myyntihintaan.
Perusparannukset lisäävät hankintamenoa ja pienentävät siten verotettavaa myyntivoittoa. Perusparannuksiksi katsotaan esimerkiksi keittiö- ja kylpyhuoneremontit, lämmitysjärjestelmän uusiminen tai ikkunoiden vaihto. Tavalliset korjaukset eivät lisää hankintamenoa, vaan ne on vähennetty vuosittain kuluina.
Sijoitusasunnon verotus vaatii tarkkaa kirjanpitoa kuluista ja tuloista. Jos harkitset kiinteistösijoittamista tai tarvitset apua sijoituskohteen valinnassa, Top House auttaa löytämään sopivan sijoitusasunnon ja neuvoo verotukseen liittyvissä kysymyksissä. Ota yhteyttä, niin keskustellaan yhdessä sijoitusmahdollisuuksistasi.