Yhteisomistuksessa olevan asunnon myynti voi tuntua monimutkaiselta tilanteelta, kun useampi henkilö omistaa saman kiinteistön. Tilanne voi syntyä esimerkiksi perinnön, avioeron tai yhteishankinnan seurauksena. Vaikka prosessi vaatii erityistä huomiota ja kaikkien osapuolten välistä yhteistyötä, se on täysin toteutettavissa oikeiden käytäntöjen mukaisesti.
Tässä artikkelissa käymme läpi yhteisomistuksessa olevan asunnon myyntiin liittyvät keskeiset kysymykset ja selvitämme, miten myyntiprosessi etenee käytännössä.
Mitä yhteisomistuksessa olevan asunnon myynti tarkoittaa käytännössä?
Yhteisomistuksessa olevan asunnon myynti tarkoittaa tilannetta, jossa useampi henkilö omistaa saman kiinteistön ja haluaa myydä sen. Kaikilla omistajilla on yhtäläiset oikeudet ja velvollisuudet kiinteistöön, riippumatta heidän omistusosuutensa koosta.
Käytännössä yhteisomistus voi syntyä usealla tavalla. Yleisimpiä syitä ovat perintötilanteet, joissa sisarukset perivät vanhempiensa asunnon yhdessä, tai avioeron yhteydessä, kun puolisot omistavat yhteisen kodin. Myös ystävykset tai sijoittajat voivat ostaa asunnon yhdessä yhteisomistukseen.
Yhteisomistuksen erityispiirre on se, että jokainen omistaja voi käyttää koko kiinteistöä omistusosuudestaan riippumatta. Tämä tarkoittaa, että vaikka henkilö omistaisi vain 25 prosenttia asunnosta, hänellä on oikeus käyttää koko asuntoa. Myyntipäätökset kuitenkin vaativat kaikkien omistajien suostumuksen.
Voiko yhteisomistaja myydä asunnon ilman muiden suostumusta?
Yhteisomistaja ei voi myydä koko asuntoa ilman muiden omistajien suostumusta. Jokainen omistaja voi kuitenkin myydä oman omistusosuutensa vapaasti ilman muiden lupaa, mutta ostaja tulee tällöin mukaan yhteisomistukseen.
Suomen lain mukaan yhteisomistajalla on oikeus vaatia yhteisomistuksen purkamista, jos muut omistajat eivät suostu myyntiin. Tämä tapahtuu käytännössä niin sanotun pakkohuutokaupan kautta, jossa kiinteistö myydään julkisessa huutokauppaprosessissa.
Pakkohuutokauppa on kuitenkin viimeinen keino, sillä se johtaa usein markkinahintaa alhaisempaan myyntihintaan. Lisäksi prosessi on pitkä ja kallis kaikille osapuolille. Siksi yhteisomistajien kannattaa aina ensisijaisesti pyrkiä sopimukseen vapaaehtoisesta myynnistä.
Jos yksi omistaja haluaa eroon yhteisomistuksesta mutta muut eivät, vaihtoehtona on myös se, että muut omistajat ostavat hänen osuutensa itselleen. Tällöin tarvitaan kiinteistöarvio osuuden käyvän hinnan määrittämiseksi.
Miten yhteisomistuksessa olevan asunnon myyntiprosessi etenee?
Yhteisomistuksessa olevan asunnon myyntiprosessi alkaa kaikkien omistajien yksimielisellä myyntipäätöksellä. Sen jälkeen valitaan kiinteistönvälittäjä, tehdään välityssopimus, määritetään myyntihinta ja aloitetaan markkinointi normaalin myyntiprosessin mukaisesti.
Ensimmäisessä vaiheessa on tärkeää sopia selkeästi vastuualueista ja päätöksenteosta. Kuka ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään? Kuka osallistuu asuntonäytöille? Miten nopeasti tarjouksiin vastataan? Nämä käytännön asiat kannattaa sopia kirjallisesti etukäteen ongelmien välttämiseksi.
Välityssopimus allekirjoitetaan kaikkien omistajien toimesta, ja jokaisella on oikeus saada kopio sopimuksesta. Myyntihinnan määrittämisessä voidaan hyödyntää ammattitaitoista kiinteistöarviota, joka antaa objektiivisen kuvan asunnon markkina-arvosta.
Ostotarjousten käsittelyssä tarvitaan jälleen kaikkien omistajien suostumus. Jos tarjouksia tulee useita, omistajien tulee yhdessä päättää, mikä tarjous hyväksytään. Kauppakirjan allekirjoittavat kaikki myyjät yhdessä.
Kuinka myyntihinta ja kulut jaetaan yhteisomistajien kesken?
Myyntihinta ja myyntikulut jaetaan yhteisomistajien kesken heidän omistusosuuksiensa mukaisesti. Jos henkilö omistaa 50 prosenttia asunnosta, hän saa 50 prosenttia myyntihinnasta ja maksaa 50 prosenttia myyntikuluista.
Omistusosuudet löytyvät kiinteistörekisteristä, ja ne on merkitty myös lainhuutotodistukseen. Osuudet voivat olla yhtä suuret, esimerkiksi 50/50 kahden omistajan kesken, tai erikokoiset, kuten 60/30/10 kolmen omistajan kesken.
Myyntikuluihin kuuluvat kiinteistönvälityspalkkio, mahdolliset kunnostuskulut, energiatodistus, isännöitsijäntodistus ja muut myyntiin liittyvät kulut. Nämä kaikki jaetaan samassa suhteessa kuin omistusosuudetkin.
Joskus omistajat voivat sopia myös toisenlaisesta jaosta, jos esimerkiksi yksi omistaja on vastannut asunnon kunnostuksesta tai hoitanut myyntiprosessia muita enemmän. Tällaiset sopimukset kannattaa tehdä kirjallisesti ja mielellään jo ennen myyntiprosessin aloittamista.
Verojen osalta jokainen omistaja maksaa luovutusvoittoveroa omasta osuudestaan erikseen. Veron määrä riippuu omistusajasta ja siitä, onko kyseessä oma asunto vai sijoitusasunto.
Tarvitsetko apua yhteisomistuksessa olevan asunnon myynnissä? Meillä Top House LKV:ssa on kokemusta monenlaisista myyntitilanteista, mukaan lukien yhteisomistuksessa olevien kiinteistöjen myynti. Autamme sinua ja muita omistajia sujuvan myyntiprosessin läpiviennissä alusta loppuun. Ota yhteyttä ja keskustellaan tilanteestasi – tarjoamme maksuttoman kiinteistöarvion ja neuvomme parhaista toimintatavoista juuri teidän tilanteeseenne.